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Alquiler de vivienda. Fin a los contratos de alquiler de 5 años

Hablemos de la situación actual del Alquiler de vivienda. El 5 de junio de 2013, hace ya un lustro, entró en vigor la Ley 4/2013. Con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas. La ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En particular la duración obligatoria de los contratos. De cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres a uno.

El Ministerio de Fomento modificaba un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 .Objetivo dinamizar un mercado del alquiler en España que estaba a la cola de Europa. La media de alquiler en EU se encontraba en torno al 30%, en España estaban alrededor del 17% ¿La razón?

Según el Gobierno, en 2013, un elevado número de viviendas se encontraba en desuso o vacías (aunque no determinaba números), y eso podía provocar rentas muy elevadas del limitado stock disponible y un mercado congestionado.

Aquel año, además, el mercado de alquiler se encontraba en mínimos. Por ejemplo, Madrid y Barcelona eran las capitales más caras para vivir… con una media de 10,8 euros/m2. En 2018, Barcelona y Madrid han alcanzado máximos históricos en el precio del alquiler.  Durante los primeros seis meses de este año caducarán los siguientes contratos:

Firmados bajo la LAU de 1994: 

Contratos firmados entre enero y 5 de junio de 2013.

Contratos firmados en 2010 (fin de la prórroga de los 3 años).

Todos los anteriores a 2010, que se encuentren en tácita reconducción.

Firmados bajo la LAU de 1994 tras la reforma de 2013:

Contratos firmados en 2013, 2014 y 2015, siempre que no se hayan firmado nuevos contratos (estamos en las prórrogas anuales). Todos estos contratos han estado con unos precios hibernados y se renovarán en una situación totalmente distinta.

ante la mejora económica, las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante 7 años“.

Ahora, muchos inquilinos y propietarios de esas viviendas contratadas antes de junio de 2013 no sabrán en qué situación queda su contrato y qué opciones tienen. Idealista/news ha consultado a abogados y expertos del mercado inmobiliario para responder a todas las dudas legales que puedan surgir, tanto para arrendador como para arrendatario.

Alquiler de vivienda. Que necesitas saber como inquilino o arrendador ?

Como inquilino, ¿puedo negarme a la subida de precio de la vivienda?

Como arrendatario, poco puedes hacer. Al menos, desde un punto de vista jurídico, explica de Salvador. “No es aconsejable negarse a recibir las notificaciones, o no recogerlas en Correos, ya que se entiende válidamente comunicado desde la puesta a disposición de la notificación”, aclara de Salvador. Otra cosa es que, llegado el vencimiento de los cinco años, las partes acuerden renovar el contrato y pactar una nueva renta que beneficie a ambos.

“si al arrendatario no le interesa lo que pide el arrendador y ha sido avisado con el plazo antes señalado en el art. 10, lógicamente se procederá al desahucio por ‘expiración de término’, procedimiento que contempla el art. 250.1. de la Ley Enjuiciamiento Civil”.

Como arrendador, ¿qué tipo de subida puedo hacer a mi arrendatario?

El propietario puede marcar el precio que él considere conveniente, acorde con la zona y condiciones del inmueble. Es aconsejable valorar “la estabilidad” de mantener un arrendatario que no da problemas. También los costes de reformar-actualizar el inmueble y el tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino. Cada caso es único y debe haber un equilibrio entre ambos que deben sopesar”.

Nada impide firmar alquileres por periodos largos, pues la normativa solo habla de la duración mínima obligatoria. Se trataría de llegar a un acuerdo con el casero que garantice una estabilidad de cinco o diez años.

El contrato debe estar redactado por un abogado especializado en arrendamientos. Hacer una revisión de la situación jurídica del inmueble antes de alquilar (falsos propietarios, ejecuciones hipotecarias…), y asesorarse con un abogado experto para evitar la inclusión de cláusulas nulas”.

Es recomendable acudir a agencias especializadas en alquileres de la zona. Tienen un precio razonable y perfiles en lista de espera mejores que si se hace por libre. El coste que eso supone para el propietario, normalmente una mensualidad del inmueble. Por tanto merece la pena si la operación acaba ejecutándose rápido y filtran el tipo de inquilino.

¿Qué hacer si me notifican la resolución del contrato de alquiler?

Si como inquilino desestimas la subida de precio, de Salvador recomienda “empezar a trabajar en un ‘plan B’, revisando el mercado en vista a viviendas similares a las que actualmente ocupa, ya sea para tener información sobre los precios de mercado en el momento de la negociación con su arrendador”, o bien “para tener una alternativa en caso de que, finalmente, no consiga llegar a un acuerdo con su casero”.

¿Puede subir el propietario la renta y adecuarla al precio de mercado actual?

Si rescinde el contrato, el casero podrá firmar un nuevo contrato con las nuevas condiciones. Es imprescindible notificar la voluntad de resolver el contrato con, al menos, un mes de antelación.

“Si no se hace esta comunicación de resolución, el arrendatario puede negarse a cualquier incremento de renta que se pretenda, puesto que tiene derecho a permanecer en la vivienda durante tres años más“

 

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